Proprietate imobiliara, proprietate si activ

Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP)

3.0 Conceptele de proprietate imobiliara, proprietate si activ

3.1 Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului. Este �lucrul� fizic, tangibil, care poate fi vazut si atins, impreuna cu toate adaugirile pe teren, deasupra lui si subterane. Legile nationale din fiecare tara prevad criterii pentru diferentierea proprietatii imobiliare de proprietatea mobiliara. Desi este posibil ca aceste concepte juridice sa nu fie recunoscute in toate tarile, ele sunt totusi adoptate aici pentru a face deosebirea intre aceste concepte si notiuni importante.

3.2 Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele si beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, in mod normal, prin documente (de ex. un titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea fizica imobiliara asupra careia acestea se exercita.
Drepturile reale imobiliare nu au o forma materiala.

3.3 Bunurile mobile (Proprietatea mobiliara) includ(e) bunurile corporale si necorporale care nu sunt incluse in proprietatea imobiliara. Elementele proprietatii mobiliare corporale nu sunt fixate in mod permanent de proprietatea imobiliara, in general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor.

3.4 In terminologia contabila, activele sunt resurse controlate de catre intreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute si de la care se asteapta sa genereze beneficii economice viitoare pentru intreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea insasi necorporala. Totusi, activul detinut poate fi atat corporal, cat si necorporal.

3.4.1 Beneficiile economice viitoare incorporate intr-un activ pot intra in intreprindere in mai multe moduri. De exemplu, un activ poate fi (a) utilizat separat sau impreuna cu alte active pentru prestarea de servicii sau productia de bunuri destinate vanzarii de catre entitate; (b) schimbat cu alte active; (c)
utilizat pentru decontarea unei datorii; sau (d) repartizat actionarilor entitatii. (Standardele Internationale pentru Raportare Financiara [IFRS-uri], Cadrul General, 55 ).

3.4.2 Un activ este recunoscut in bilant in momentul in care este probabila realizarea unui beneficiu economic viitor de catre entitate si activul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat(a) in mod credibil (IFRS, Cadrul General, 89).

3.5 Standardele Internationale de Raportare Financiara fac distinctia intre activele corporale si cele ecorporale. Urmatoarele concepte si termeni au o importanta deosebita:

3.5.1 Active curente (circulante). Active care nu sunt detinute pentru a fi utilizate pe o baza continua in activitatile unei entitati. Exemple sunt: stocuri, creante, investitii pe termen scurt, disponibilul in banca si numerar.
Desi, in mod normal, proprietatea imobiliara face parte din activele imobilizate, in anumite circumstante poate fi inclusa si in activele curente.
De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliara construita si detinuta in stoc
pentru vanzare.

3.5.2 Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale si necorporale care se impart in doua categorii:
3.5.2.1 Imobilizari corporale. Active destinate utilizarii pe o baza continua (termen lung) in activitatea unei intreprinderi, si anume teren si constructii, masini, utilaje si echipamente, alte categorii de active
identificabile; mai putin amortizarea cumulata. Terenurile si mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.

3.5.2.2 Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizarii pe o baza continua in activitatea unei intreprinderi, dar este de asteptat sa fie detinute pe termen lung cum sunt: investitiile pe termen lung,
creantele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exercitii financiare, marci de fabrica si alte active. Aceasta categorie de active include atat active corporale (sau fizice) cat si active
necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietatii mobiliare necorporale si pot include: abilitatile de management si marketing, vocatia la credit, fondul
comercial si alte drepturi sau instrumente legale (brevete de inventie, marci de fabrica, drepturi de autor, francize si contracte).

3.5.3 Indiferent de conventia de inregistrare contabila utilizata, respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie facuta o distinctie intre activele de exploatare si activele de natura unei investitii imobiliare.
Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normala de exploatare a intreprinderii. Activele detinute ca investitii imobiliare sunt considerate ca fiind in surplus fata de necesitatile de exploatare ale intreprinderii proprietara a lor.

3.6 Terminologia contabila difera uneori de termenii uzuali utilizati in evaluare. In clasificarea prezentata la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicati in evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evalueaza dreptul de proprietate asupra activului si nu activul corporal sau necorporal. Aceasta optica face
distinctia intre conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vandut si cumparat pe piata, fata de conceptul subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite de valoarea de piata. Conceptul obiectiv, bazat pe piata, are unele aplicatii speciale in cazul evaluarii proprietatilor cu piata limitata sau fara piata, asa cum se prezinta in Standardul International de Evaluare 2.

3.7 Termenul depreciere este utilizat atat in evaluare, cat si in raportarea financiara. In contextul evaluarii activelor, deprecierea se refera la corectiile efectuate asupra costului de reproductie sau de inlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizica, deprecierea functionala (tehnologica) si externa
(economica), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o piata unde nu exista informatii despre vanzari. (A se vedea paragraful 9.2.1.3, Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate.) In raportarea financiara amortizarea se refera la cheltuiala care reflecta alocarea sistematica a valorii depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de viata utila. Ea este specifica unei anumite entitati si utilizari a activului si nu este afectata in mod necesar de piata.