INFLUENTE IN LUPTA PENTRU SEGMENTUL DE PIATA

Adrian Nicolescu

Cea mai mare parte a investitorilor imobiliari sunt interesati in aspectele fizice ale
proprietatilor numai in masura in care acestea pot genera venituri. Ca un mediu de
investitii, proprietatile imobiliare sunt doar un mijloc catre castigul financiar ;
atractivitatea lor este strict o functie de marimea beneficiilor economice, de perioada
asteptata de obtinere a acestora, precum si, de ce nu si in Romania, de taxele aferente
proprietatii.
Potentialul unei proprietati de a genera venituri depinde in principal de doi factori :
1) interactiunea dintre cerere si oferta pe piata, ceea ce determina nivelul chiriei, rata
de ocupare si calitatea spatiului ce va fi inchiriat, si
2) disponibilitatea de a intra in competitie cu proprietatile de pe piata, ceea ce
determina segmentul de piata.
Armele competitive in lupta pentru segmentul de piata sunt localizarea si setul
specific de caracteristici fizice.

Influenta caracteristicilor fizice
Caracteristicile fizice ale unei proprietati – cladiri si alte imbunatatiri ale
amplasamentului – prin natura lor au durate de viata limitate. Pe masura ce scade
utilitatea lor, proprietatea devine mai putin dezirabila fata de proprietatile competitive,
care sunt mai noi sau au fost mai bine intretinute. Estimarea tendintei acestui declin
intr-un mediu competitiv este un element crucial in previzionarea cu acuratete a
segmentului de piata. Acest lucru este simplificat prin considerarea eficientei
functionale si a durabilitatii caracteristicilor fizice.

Eficienta functionala este strans legata de adecvarea spatiilor pentru utilizarea
intentionata. O utilitate diminuata, datorita scaderii conformitatii cu standardele locale,
duce inevitabil la scaderea ponderii venitului provenit din chirii ; aceasta pierdere a
pozitiei competitive datorata unei arhitecturi sau constructii defectuoase este numita de
specialisti depreciere functionala. In multe cazuri, aceasta duce la abandon, la utilizari
alternative sau la reconversia spatiilor.
Durabilitatea fizica este o masura a perioadei de timp in care cladirea va ramane
productiva.

Influenta localizarii
Localizarea proprietatii fata de nevoile chiriasilor potentiali si de localizarile
amplasamentelor competitive este un factor determinant al segmentului de piata.
Elemente de atractivitate locala sunt specificul proprietatii si relatiile dintre
amplasament, vecinatate si geografia zonei. Spre deosebire de caracteristicile fizice, care
pot fi afectate mai mult sau mai putin, elementele de localizare nu sunt dependente de
managementul si de exploatarea proprietatii.

Influenta factorilor de mediu si a vecinatatii
Atractivitatea relativa a unui amplasament fata de proprietatile competitive este
influentata de statutul economic si social al vecinatatii imediate. Acestea sunt subiect al
schimbarilor, astfel incat reusita unui proiect investitional trebuie sa ia in considerare
capabilitatea mediului invecinat de a-si pastra atractivitatea pe perioada de previziune.
Lipsa unor facilitati de suport cum ar fi scolile, bisericile, terenurile de joaca,
magazine sau sectiile de politie, pot avea un impact semnificativ asupra atractivitatii
zonei rezidentiale. Modificarea barierelor, care sunt mai mult psihologice decat fizice,
cum ar fi parcurile mici, sau o cladire arhitecturala distincta, care au devenit simbol al
unicitatii zonei, pot avea acelasi efect.
Schimbarile in reglementarile de zonare pot accelera tranzitia incipienta a
localitatii de la o utilizare predominanta la alta. Procesul poate prelua sau diminua
atractivitatea spatiului de inchiriat existent, chiar daca valoarea terenului actioneaza in
directie opusa. Transferul de la utilizarea rezidentiala la utilizarea comerciala, de
exemplu, poate transforma zona intr-una mai putin atractiva pentru chiriasii
rezidentiali si astfel se reduce forta competitionala a proprietatilor rezidentiale existente
de inchiriat, in timp ce terenul devine mai valoros, deoarece poate fi utilizat pentru
centre comerciale.

Influenta cererii
Atractivitatea unui amplasament interactioneaza cu lipsa relativa si pretul
substituentilor apropiati. Previziunea fluctuatiilor cererii pentru spatiul de inchiriere
comparabil este astfel un element esential in analiza posibilitatii de a sustine chiria pe o
perioada de previziune.
Proprietatile imobiliare care au caracteristici unice pot utiliza chirii mai ridicate.
Distinctia poate consta in arhitectura unica, calitatea constructiei, imbunatatiri de lux
sau alte elemente care creeaza o imagine atractiva pentru chiriasii potentiali.
Diferentele fizice pot fi mai putin semnificative decat cele care exista doar in
perceptia chiriasilor. Stilul, calitatea si caracteristicile functionale pot fi copiate de
competitori. Imaginea, de fapt este unica pentru proprietatile individuale si adesea este
generata pentru a face apel la un segment specific de piata. Datorita reputatiei sale, o
proprietate poate sustine un pret ridicat ; prin cultivarea cu succes si protectia unei
imagini atractive si unice a proprietatii, se pot obtine avantaje care, asociate cu
localizarea unica, induc proprietatii o vulnerabilitate scazuta in lupta pentru segmentul
de piata.